La Sala Primera del Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre uno de los conflictos más habituales en las comunidades de propietarios: el uso exclusivo de terrazas y cubiertas. En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo recuerda que el hecho de que únicamente un vecino pueda acceder a una terraza no la convierte automáticamente en un elemento privativo.
La resolución, la STS 534/2026, de 9 de abril, analiza el caso de una comunidad de propietarios de Jávea compuesta por dos viviendas. El litigio surgió después de que los propietarios de la planta superior construyeran un cobertizo o trastero sobre una terraza cuyo acceso solo podían realizar ellos desde su vivienda.
El uso exclusivo no equivale a la propiedad
El Tribunal Supremo rechaza que el acceso exclusivo o el uso tolerado durante años transforme por sí mismo un elemento común en privativo. Según recuerda la sentencia, la naturaleza jurídica de la terraza depende del título constitutivo y de la configuración del inmueble, no del uso que de hecho haga uno de los propietarios.
La Sala insiste en que las terrazas que cumplen funciones de cubierta del edificio mantienen, con carácter general, su condición de elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil y a la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello, cualquier alteración relevante o construcción sobre ellas requiere autorización comunitaria.
Las obras sin autorización pueden obligar a reponer el estado original
En el caso analizado, el Supremo avala la obligación de retirar la construcción realizada sobre la terraza al considerar que se ejecutó sin el consentimiento de la comunidad. El hecho de que durante décadas no hubiera oposición expresa no supone una cesión de propiedad ni legitima obras que alteren elementos comunes.
La sentencia refuerza así la doctrina consolidada de que el uso exclusivo de una terraza no atribuye facultades absolutas sobre ella. El propietario puede disfrutar del espacio si así lo prevén los estatutos o el título constitutivo, pero no actuar como si fuera plenamente suyo.
Diferencia entre terraza y cubierta
El fallo se enmarca además en una línea jurisprudencial reciente del Supremo que diferencia claramente entre “cubierta” y “terraza”. Mientras la cubierta es un elemento común por naturaleza, determinadas terrazas pueden configurarse como elementos comunes de uso privativo o incluso, en algunos supuestos excepcionales, llegar a usucapirse, por lo que debe analizarse el caso concreto.
No obstante, lo que si remarca el Tribunal Supremo es que el mero uso exclusivo o la ausencia de reclamaciones vecinales no basta para alterar la titularidad jurídica del elemento común.
