La transmisión o “traspaso” de un local de negocio, con la consiguiente cesión de la licencia de actividad, es una figura habitual en la práctica mercantil, inmobiliaria y arrendaticia. Esta operación se suele llevar a cabo mediante la cesión consensuada del contrato de arrendamiento y con la formalización de uno nuevo para el adquirente, lo que permite al nuevo titular continuar la explotación del negocio en el mismo local. No obstante, la alteración o reforma del local posterior al traspaso puede conllevar la necesidad de solicitar una nueva licencia, en caso de considerarse que existe una modificación sustancial de la obtenida en su día.
Dicha circunstancia es importantísima a la hora de la continuación de la actividad por dos motivos:
1.- En caso de tener que solicitar nueva licencia (o declaración responsable) habrá que cumplir con la normativa actual (normalmente mucho más restrictiva que la anterior) y con las limitaciones de nuevas aperturas en algunos sectores como la hostelería, según municipios y barrios.
2.- El gran atractivo de estas operaciones, es precisamente la posibilidad de continuar la actividad con la licencia anterior, lo que hace que el precio de la cesión de la misma sea el elemento esencial en la negociación.
Las licencias de actividad poseen carácter real, siendo transmisibles salvo disposición expresa en contra, debiendo comunicar el cambio de titularidad a la administración local competente. La transmisión de la licencia de actividad o apertura conlleva la subrogación en los derechos y obligaciones del anterior titular, sin que la falta de comunicación previa afecte a la validez de la transmisión, aunque ambos (transmitente y adquirente) responderán solidariamente frente a la administración por las obligaciones derivadas mientras no se haya practicado la comunicación.
La problemática surge cuando, tras el traspaso, el nuevo titular proyecta ejecutar reformas en el local destinadas a adaptar la actividad, ampliar instalaciones, cambiar el objeto de la actividad o realizar obras sustanciales. En tal caso, y conforme a la normativa valenciana y estatal de régimen local y urbanístico, deberán distinguirse: a) si se trata de obras de mero acondicionamiento interior sin modificación de estructura o uso del edificio; b) reformas que suponen una alteración sustancial con impacto urbanístico, cambio de uso, aumento de aforo, introducción de nuevas instalaciones; o c) cambio de actividad a otra distinta y no compatible urbanísticamente. Las modificaciones de carácter menor, sujetas a comunicación previa, no requerirán la obtención de nueva licencia, sino únicamente la adaptación de la comunicación o, en su caso, una licencia de obra menor. Pero si la reforma es sustancial, afecta a la estructura, uso o características esenciales del local, o da lugar a un cambio de actividad relevante (ejemplo: de comercio a hostelería), será preciso tramitar una nueva licencia —de obra, de actividad y/o de apertura— conforme a la naturaleza y alcance de la actuación.
Por tanto, solo en los casos en la que no se cambie la actividad y la reforma de las instalaciones del local no sufran alteraciones sustanciales respecto a lo autorizado, será interesante adquirir la licencia anterior y pagar el consiguiente precio por ella. En caso contrario, la adquisición de la licencia anterior, no resultará necesaria, ya que no podrá ser utilizada por el nuevo titular para seguir desarrollando la actividad. Para el caso de adquirir la licencia, deberá únicamente comunicar dicha transmisión a la administración local.
Por ello, resulta esencial que, en el momento de negociar el “traspaso”, el adquirente se asesore sobre el régimen de intervención aplicable a la actividad y a las obras proyectadas, para evitar la realización de inversiones que posteriormente resulten imposibilitadas por infracciones administrativas o incompatibilidad urbanística. Se debe comprobar si la modificación proyectada puede acogerse a la licencia anterior o si exige el inicio de un expediente de obtención de nueva licencia.
La consideración de cuando se considera una intervención en el local, como sustancial (y por tanto requiera nueva licencia) depende de los municipios y su regulación local mediante la correspondiente ordenanza. Dependerá del nivel de modificación que requiera el local y la actividad. En muchos ayuntamientos se fija en el 25 %, para entender que dicha modificación es sustancial.
Dicha nueva autorización administrativa para ejercer la actividad en el local, podrá tramitarse mediante declaración responsable o licencia, según los casos. La modificación de estructura del local, la ampliación, la reforma o cualquier actuación que afecte a elementos protegidos requieren con carácter general licencia urbanística o, en los supuestos de menor impacto, se someten a declaración responsable. En el ámbito de la actividad económica desarrollada en locales comerciales, y tras la trasposición de la Directiva de Servicios, la apertura o el ejercicio de actividades comerciales en locales permanentes con superficie inferior a 750 m² no están sujetos a licencia previa, sino a comunicación o declaración responsable, salvo que se trate de actividades que por su naturaleza, ubicación o potencial impacto ambiental o urbanístico requieran autorización expresa por normativa sectorial estatal, autonómica o municipal (por ejemplo, bares, restaurantes, actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas). El traslado de titularidad de actividad únicamente exige una comunicación previa de carácter informativo al Ayuntamiento competente
En materia de arrendamientos y traspasos de locales de negocio, el concepto de traspaso legalmente realizado comporta, por sí mismo, la subrogación del adquirente en la posición jurídica del arrendatario respecto al contrato, sin necesidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando en el contrato no se haya renunciado a dicho derecho. Sin embargo, lo más común es negociar con la propiedad del local un nuevo contrato de arrendamiento, con una duración mayor, que ayude a amortizar el coste de la operación y reforma. Esta subrogación se extiende también a las relaciones administrativas vinculadas al desarrollo de la actividad en el local. Por tanto, antes de formalizarse el traspaso el adquirente deberá informarse de posibles procedimientos administrativos y sancionadores referentes a la actividad ejercida en el local.
