El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre una cuestión habitual en los conflictos de propiedad horizontal: si una terraza situada sobre la cubierta del edificio puede ser adquirida por usucapión por un propietario.
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 1636/2025, de 17 de noviembre, analiza la diferencia entre cubierta y terraza y determina en qué casos una terraza puede considerarse un elemento común por destino susceptible de prescripción adquisitiva, conforme al Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
Diferencia entre cubierta y terraza en propiedad horizontal
El Alto Tribunal recuerda que, conforme al artículo 396 del Código Civil, la cubierta del edificio es un elemento común por naturaleza, imprescindible para la estructura, estanqueidad y conservación del inmueble. Por este motivo, no puede adquirirse por usucapión.
No obstante, la sentencia aclara que no toda superficie situada sobre la cubierta tiene necesariamente esa consideración jurídica.
Cuando el espacio tiene una función propia de terraza, destinada al uso y disfrute privativo de un propietario, puede calificarse como elemento común por destino, lo que permite, en determinados supuestos, su adquisición por prescripción adquisitiva.
¿Puede una terraza adquirirse por usucapión?
El Tribunal Supremo señala que la usucapión de una terraza solo es posible si concurren los requisitos generales establecidos en el Código Civil, especialmente:
- Posesión en concepto de dueño, y no por mera tolerancia de la comunidad.
- Uso público, pacífico y continuado durante el plazo legal.
- Publicidad suficiente del uso, con signos externos inequívocos.
- Ausencia de oposición eficaz por parte de la comunidad de propietarios.
En el caso enjuiciado, la propietaria del ático utilizó de forma exclusiva durante décadas una superficie de aproximadamente 34,5 m², primero como tendedero y posteriormente como terraza, sin que la comunidad ejercitara acciones efectivas para recuperar el espacio.
Claves prácticas para comunidades de propietarios
Esta sentencia tiene importantes consecuencias prácticas en el ámbito de la propiedad horizontal:
- Las comunidades de propietarios deben controlar el uso de terrazas y azoteas para evitar situaciones consolidadas de posesión.
- El uso prolongado y exclusivo de una terraza puede generar derechos si se cumplen los requisitos de la usucapión.
- Es esencial distinguir entre uso tolerado y posesión a título de dueño, diferencia clave en este tipo de litigios.
Seguridad jurídica en conflictos sobre terrazas y azoteas
Con este pronunciamiento, el Tribunal Supremo refuerza la doctrina sobre la usucapión de elementos comunes por destino y aporta criterios claros para resolver conflictos sobre terrazas, cubiertas y azoteas en comunidades de propietarios.
Se trata de una sentencia de especial relevancia para propietarios, comunidades y profesionales del derecho inmobiliario, al delimitar con precisión cuándo una terraza puede dejar de ser un simple elemento común y convertirse en propiedad privativa por el paso del tiempo.
Conclusión
Esta sentencia refuerza que no toda superficie situada sobre la cubierta es, sin más, un elemento común inusucapible. La clave reside en su naturaleza jurídica y en la concurrencia de una posesión en concepto de dueño durante el plazo legal.
El pronunciamiento del Tribunal Supremo aporta seguridad jurídica y subraya la importancia de que las comunidades actúen con diligencia para evitar que situaciones de uso exclusivo prolongado puedan consolidarse en derechos de propiedad.
