En Ruiz y Monrabal Abogados hemos obtenido una resolución favorable del Tribunal Económico-Administrativo Regional de la Comunidad Valenciana que corrige un criterio de la Administración tributaria con importantes consecuencias en la tributación de la venta de inmuebles que han estado arrendados.
La cuestión discutida afectaba al cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF obtenida por la transmisión de varios inmuebles.
Para determinar esa ganancia, la normativa obliga a comparar el valor de transmisión con el valor de adquisición. Y, cuando el inmueble ha estado arrendado, el valor de adquisición debe minorarse en determinadas amortizaciones.
El problema surge al determinar qué amortización debe computarse cuando el contribuyente no practicó efectivamente en sus declaraciones todas las amortizaciones que fiscalmente podía haber deducido.
El criterio aplicado por la Administración
La Administración tributaria había reducido el valor de adquisición de los inmuebles considerando, como amortización mínima, un importe equivalente al 3 % anual.
La consecuencia práctica era evidente: cuanto mayor es la amortización que se resta del valor de adquisición, menor es dicho valor y mayor resulta la ganancia patrimonial sometida a tributación en el momento de vender el inmueble.
Nuestra oposición se centró precisamente en demostrar que la normativa no permite identificar automáticamente ese porcentaje del 3 % con la denominada “amortización mínima”.
El TEAR acoge este planteamiento
La resolución diferencia dos conceptos que no pueden confundirse.
Por una parte, el Reglamento del IRPF establece que, a efectos de determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, la amortización del inmueble se considera efectiva cuando no excede, con carácter general, del 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido el suelo.
Pero de ello no se desprende que ese 3 % constituya necesariamente la amortización mínima que deba computarse para reducir el valor de adquisición cuando posteriormente se transmite el inmueble.
El TEAR rechaza expresamente esa interpretación.
En el supuesto analizado concluye que la Administración no puede utilizar automáticamente el 3 % como amortización mínima, puesto que dicho porcentaje opera como límite para considerar efectiva la amortización deducible en los rendimientos del alquiler, pero no equivale sin más al concepto de amortización mínima aplicable al calcular la ganancia patrimonial.
Para determinar esta última, la resolución acude a las tablas de amortización y considera aplicable, en el caso examinado, un porcentaje mínimo del 1,47 % anual.
Una diferencia con importantes consecuencias económicas
Aunque pueda parecer una cuestión meramente técnica, la diferencia es sustancial.
Aplicar durante varios ejercicios una amortización del 3 % en lugar del 1,47 % reduce artificialmente en mucha mayor medida el valor de adquisición del inmueble.
Y ello provoca que, cuando el inmueble se vende, la Administración calcule una ganancia patrimonial superior y, por tanto, una mayor cuota de IRPF.
El TEAR concluye que este modo de proceder no es correcto y obliga a la Administración a recalcular las amortizaciones conforme al criterio establecido en la resolución.
La importancia de revisar el cálculo de las ganancias patrimoniales inmobiliarias
Este caso pone de manifiesto que las regularizaciones tributarias relacionadas con la transmisión de inmuebles deben analizarse con detalle.
La existencia de un porcentaje del 3 % en la normativa reguladora de la amortización de los inmuebles arrendados no autoriza a la Administración a trasladarlo automáticamente, como amortización mínima, al cálculo del valor de adquisición de una posterior transmisión.
La correcta diferenciación entre amortización fiscalmente deducible, amortización efectiva y amortización mínima puede modificar de manera muy significativa la ganancia patrimonial finalmente sometida a tributación.
En Ruiz y Monrabal Abogados defendimos este criterio frente a la liquidación practicada por la Administración y el Tribunal Económico-Administrativo Regional ha estimado parcialmente nuestra reclamación, ordenando rectificar el cálculo realizado. Un nuevo resultado favorable que demuestra la importancia de tener un buen asesoramiento especializado en las operaciones inmobiliarias y de revisar técnicamente las liquidaciones tributarias y no dar por correctos cálculos automáticos que pueden incrementar indebidamente la tributación del contribuyente.
