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01/09/2022

A los efectos de determinar el valor catastral en el IBI el coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 debe operar sobre el valor que resulte de la aplicación de la ponencia de valores

Compartimos esta publicación del CEF sobre la interesante sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2021 sobre las valoraciones catastrales que sobrepasan el valor de mercado de los inmuebles.

El debate casacional gira en torno a que la Sala de instancia establece como límite del nuevo valor catastral que, en ejecución de su sentencia debe fijar la Administración, la mitad del valor mercado (”no podrá sobrepasar el valor catastral el 0,5 del valor de mercado”). La sentencia impugnada considera que el denominado coeficiente RM (coeficiente de relación al mercado) de 0,5 ha de aplicarlo la Administración, directamente, sobre el valor de mercado. En definitiva, cuando resulta judicialmente acreditado que el valor catastral fijado por la Administración sea superior al valor de mercado, debemos aclarar si el nuevo valor catastral -a determinar por la Administración- debe coincidir con el valor de mercado (como mantiene el abogado del Estado, recurrente en casación) sin reducción alguna; si ha de obtenerse aplicando el coeficiente corrector del 0,5 sobre ese valor de mercado acreditado (como sostiene el titular catastral, recurrido en casación) o, en fin, si ha de aplicarse sobre otra magnitud distinta. Habrá que indagar sobre que magnitud se aplica el coeficiente de 0,5: sobre el valor del mercado o sobre la ponencia o, en su caso, si dicho elemento de ponderación no se aplica cuando el valor catastral coincida con el valor del mercado por no exigirse, en estos casos, reducción alguna. El Tribunal de instancia ha entendido que el coeficiente 0′7 representaba el factor RM aplicado por el Centro de Gestión Catastral, ignorando que dicho coeficiente del 0′7 era el resultado de aplicar al factor 1,4 el RM 0,5, que era el correcto y el legalmente procedente. Tal error supone una clara violación del art. 66.2 TRLHL. El valor de mercado no coincide con el valor catastral porque se trata de parámetros distintos. El abogado del Estado sostiene erróneamente que en supuestos en los que la valoración efectuada por la Administración ha sido judicialmente apreciada como superior al valor de mercado, procede, entender que “el valor catastral debe coincidir con el valor de mercado, sin reducción alguna”. El titular registral afirma que lo que procede es “anular la alteración catastral practicada, aplicar los valores resultantes de las periciales aportadas y aplicar el coeficiente del 0,5 pertinente”, sin embargo la alteración catastral ya fue anulada por la sentencia de instancia y no puede pretender que se le aplique directamente el coeficiente 0,5 sobre el valor derivado de las periciales practicadas porque ni lo ha hecho la sentencia de Valencia ni él ha presentado recurso de casación contra la misma. Lo que parece defender es que se fije el valor de mercado y, una vez determinado, se aplique directamente el coeficiente 0,5, lo cual también resulta improcedente por ser contraria a las normas y a la jurisprudencia expuestas y porque, de haberlo querido así el legislador, hubiera dicho expresamente que el valor catastral fuera el 50% del valor del mercado lo que, obviamente, no ha hecho. Como correctamente recuerda la sentencia de instancia, el valor catastral, como valor creado por la Administración, comporta “la fijación administrativa de un valor para los bienes inmuebles, siguiendo un procedimiento normativamente predeterminado, procedimiento que se caracteriza por su nivel de objetivación” por lo que, resulta erróneo interpretar tanto que el coeficiente RM no se aplica en determinados casos (como sostiene el abogado del Estado) como que se aplica siempre sobre el valor de mercado (como apunta el titular catastral). La Sala declara que “una vez acreditado el valor de mercado y a los efectos de determinar el valor catastral, el coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 debe operar sobre el valor que resulte de la aplicación de la ponencia de valores, teniendo en consideración, además, todos los coeficientes que pudieran resultar aplicables, sin que ello comporte que el valor catastral así obtenido deba tener como límite la mitad del valor de mercado.”

(Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2021, recurso n.º 5663/2020)

Vicente Ruiz - 12:42:08 | Agregar un comentario

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