11/22/2021

Vender una cosa como vivienda que no es habitable

Hoy compartimos este artículo de mundojurídico referente a la posibilidad de resolución de la compraventa cuando la vivienda no es habitable, o tiene defectos que la hacen inútil para su destino.

Vender una cosa como vivienda que no es habitable comporta la resolución de la compraventa por inhabilidad del objeto vendido.

Vender una cosa como vivienda que no es habitable según el Tribunal Supremo debe considerarse «aliud pro alio«.

¿Qué significa la expresión aliud pro alio?

El concepto «aliud pro alio«, que proviene del Derecho Romano, significa que no está permitido «entregar una cosa por otra«; por lo tanto, cuando el Tribunal Supremo habla de que la venta de una cosa como vivienda que no es habitable es un «aliud pro alio» viene a referirse a un caso claro de incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que lleva aparejado la resolución del contrato.

Resolución de la compraventa por entregar cosa distinta

Los artículos del Código Civil que se esgrimen para solicitar la resolución del contrato por este motivo son los siguientes:
- Artículo 1468.1º Código Civil: » El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.».
- Artículo 1469.1º del Código Civil: » La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato…»
- Artículo 1101 Código Civil: » Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.».
- Artículo 1124 Código Civil: » La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal Supremo en sentencia de 2 de junio de 2015 ha tratado las consecuencias de vender una cosa como vivienda que no es habitable.
Sentencia Tribunal Supremo de fecha 2.06.2015

1ª.-  Numerosa jurisprudencia del Tribunal Supremo viene estableciendo la siguiente doctrina del «alio pro alio»:
«…existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil .»  (STS 16.11.2000). Es decir, si el objeto adquirido por el comprador es inhábil para el fin para el que se compró y produce una total insatisfacción en el comprador, estaríamos frente a un «aliud pro alio«.

» la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución… en definitiva, la inhabilidad del objeto» (STS 31.07.2002). El comprador ve frustradas las expectativas por las que compró la cosa.
» … defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina.» (STS 17.02.2010). Los vicios o defectos en la cosa adquirida son de tal importancia que la convierten en otra cosa distinta.

» … la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato» (STS 25.02.2010).

2ª.-  La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil.

3ª.-  Esta resolución implica 2 extremos:
Resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc.
Indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 Código civil), los cuales deben probarse.

4ª.-  Vender una cosa como vivienda que no es habitable.

En el presente caso, dice el Tribunal Supremo,  ha quedado acreditado no solamente que se vendió una vivienda, no otra cosa, y que ésta es inhábil para vivir, sino del examen del contrato, también quedó probado que se vendió algo que parecía para vivir, es decir, una vivienda y resultó que no era tal, no era apta para vivir, no era vivienda.

Por tanto, en el presente caso es de aplicación la doctrina del aliud pro alio tal como ha sido expuesta doctrinal y jurisprudencialmente en líneas anteriores, declarando resuelto el contrato de compraventa con restitución recíproca de las cosas entregadas por cada una de las partes.
Plazo de prescripción para la acción «aliud pro alio»:

Si se ejercita la acción «aliud pro alio», en este caso, por vender una cosa como vivienda que no es habitable, el comprador tiene el plazo de prescripción previsto en el artículo 1964 del Código Civil, que como sabéis ha sido modificado recientemente (7.10.2015), quedando fijado en 5 años.